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Tribunal de Justiça de São Paulo Guarujá/SP Avenida General Rondon, 335 15132 Matrícula nº 15132 do CRI de Guarujá - SP Imóvel: A unidade autônoma designada como apto nº 12, localizado no 1º andar do EDIFÍCIO CHANDER, que recebeu o nº 335 da Av. General Rondon, município, distrito e comarca de Guarujá, contendo a área útil de 89,64 ms2., a área comum de 35,58 m2., a área de garagem de 27,13 ms2., a área comum descoberta de 22,27 m2., totalizando a área construída de 174,42 ms2., a qual corresponde a fração ideal de 5,0547% do terreno e demais coisas comuns do condomínio, cabendo a esse apartamento, o direito à guarda e estacionamento em lugar indeterminado, de um veículo de passeio, na garagem do Edifício; confrontando, de quem da Av. Marechal Rondon olha o edifício, pela frente, com a citada avenida, pelo lado esquerdo com as escadas, hall de serviço, poço de elevadores e hall social, do lado direito e nos fundos com o espaço aéreo que se projeta do recuo da construção no terreno sobre as respectivas divisas do terreno, e, está cadastrado pela Prefeitura Municipal de Guarujá, sob número 75-0004-001-002. Cadastro Municipal sob nº ZS-0004-001-002. CARACTERÍSTICAS, conforme laudo de avaliação: O Condomínio e Edifício CHANDER é em sua tipologia residencial, médio padrão, erigido em terreno plano. O condomínio formado por uma torre de Edifício em formato tradicional, possui 10 (dez) pavimentos tipo, com quatro unidades autônomas e plantas similares por andar. O edifício é servido por dois elevadores, social e de serviços. O conjunto possui acessos por portões individuais para pedestres, serviços e social e veículos todos localizados na frente do condomínio na Avenida General Rondon. O Condomínio possui pavimento térreo elevado em relação ao passeio da Avenida, acessado por escadas que encaminham a Guarita e entrada social. Assim como rampa para estacionamento garagem, no piso subsolo do Condomínio e rampa que encaminha a vagas no piso elevado térreo. O fechamento do Condomínio em relação a rua é feito por meio muros referentes a canteiro em alvenaria de jardim elevado em relação ao piso da rua, portões automáticos em gradil de alumínio para pedestres e para automóveis. Uma guarita com fechamento de vidro encontra-se na frente do Edifício sequentemente as escadas frontais do mesmo. O térreo elevado possui “pilotis” que são grandes pilares estruturais que possibilitam área livre para vagas de autos na base do Edifício. No Pavimento Térreo e localizam também Hall de entrada social com elevador O apartamento avaliado tem direito de uso de uma vaga, conforme escritura. Quanto aos acabamentos de fachada do Edifício é em revestimento pastilhado, com fundo branco e detalhes em tons terrosos. Sendo as laterais com padrão decorativo xadrez composto por pastilhas. Os pisos externos da frente do condomínio mesclam pedra natural Miracema tons neutros em paginação com piso cerâmico de aspecto rústico. O apartamento em síntese conforme análise em ofertas de apartamentos similares em planta original do mesmo Edifício possui; Entradas distintas social e serviços, sala com vista por entre os Edifícios da orla para o mar, cozinha, pequena área de serviços, dormitório e banheiro de serviços (que pode ter acessos revertidos para área íntima conforme exemplar apresentado no relatório fotográfico desde estudo de forma ilustrativa). Dois dormitórios sendo um suíte e um banheiro social. Área Construída De acordo com a Matrícula do imóvel, o apartamento avaliado possui as seguintes áreas: Área útil = 89,64m². Área comum = 35,58m². Área comum descoberta = 22,27m² Área de garagem = 27,13m² Área total construída = 174,42m² Fração Ideal = 5,0547%. De acordo com dados colhidos no local, o edifício possui idade real de 35 (Trinta e cinco) anos. E será considerado em regular estado de conservação. Idade aparente é aquela atribuída pelo avaliador tendo em vista as características visuais de projeto e conservação, atribuídas pela sua experiência profissional. Não existem métodos ou critérios técnicos para a fixação e determinação da idade aparente. Assim, para benfeitorias bem tratadas, conservadas ou mesmo reformadas, a idade aparente será menor que a idade real e, inversamente, ocorrendo falta de tratos, a idade aparente será maior que a real. Resumindo, os principais fatores que contribuem para que a idade aparente seja sempre menor do que a idade real são: • Manutenção de boa qualidade, com mão de obra qualificada; • Pinturas constantes; • Reformas parciais e totais. Vê-se que a atribuição de idade aparente é muito subjetiva, motivo pelo qual não é utilizado atualmente para cálculo de depreciação. Com o objetivo de balizar os pareceres técnicos de avaliação de imóveis urbanos, Classificamos os estados das edificações nas seguintes referências: a) nova b) entre nova e regular; c) regular; d) entre regular e necessitando de reparos simples; e) necessitando de reparos simples; f) necessitando de reparos simples e importantes; g) necessitando de reparos importantes; h) necessitando de reparos importantes a edificação sem valor; i) estado de ruína sem valor. O imóvel avaliado será classificado como: c) regular; cujo estado geral pode ser considerado regular, já que o sistema estrutural está preservado, alvenarias e lajes apresentam regular estado e possa ser recuperado apenas com reparos superficiais e pintura. Assim, a edificação do imóvel em estudo, foi avaliada levando-se em conta a área construída, localização, o tipo de construção, a quantidade de vagas de garagem, a idade e o estado de conservação da parte externa e instalações, em conformidade com normas avaliatórias em vigência. LOCALIZAÇÃO: Apartamento nº12, integrante do EDIFÍCIO CHANDER, situado na Avenida General Rondon, nº335, Município e comarca de Guarujá-SP. AVALIAÇÃO ATUALIZADA: R$ 461.387,27 (quatrocentos e sessenta e um mil, trezentos e oitenta e sete reais e vinte e sete centavos), atualizada pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo até (abril de 2026). ONUS: Consta da referida certidão de ônus extraída pelo site ARISP, em 09.04.2026, conforme AV.09 de 13.06.2023 – AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL – Nos autos da Ação Execução de Título Extrajudicial, processo n° 1071696-70.2023.8.26.0100, favor BANCO ORIGINAL S/A; conforme AV.10 de 12.07.2024 – PENHORA EXEQUENDA; e conforme AV.11 de 16.07.2025 – AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL – Nos autos da Ação Execução de Título Extrajudicial, processo n° 1009514-33.2024.8.26.0223, favor CONDOMÍNIO EDÍFICIO CHANDER. IPTU: Consta débitos tributários e imobiliários a título de IPTU, referente ao corrente de 2026, no valor total de R$ 3.807,84, atualizados até 09/04/2026, em favor da PREFEITURA MUNICIPAL DE GUARUJÁ extraídos do website da prefeitura: https://scim.guaruja.sp.gov.br/da91/debitos